Avocat spécialisé en changement d’usage

Vous possédez un local commercial que vous aimeriez transformer en habitation ? Vous envisagez d’utiliser un appartement pour vos activités professionnelles ? Ces modifications sont soumises à des règles urbanistiques. Quelles sont les autorisations requises ? Quels sont les risques encourus en cas de non-respect de la réglementation ? Nos avocats spécialisés en changement d’usage vous assistent dans les démarches juridiques et administratives.

Un nombre croissant de propriétaires choisissent d’exploiter leur résidence secondaire à des fins commerciales en proposant la location de courte durée tout au long de l’année, à une clientèle de passage. Face à cette tendance, les autorités publiques ont décidé de réglementer cette pratique. Considérée comme une véritable activité commerciale, elle génère des revenus locatifs souvent conséquents, ce qui justifie la mise en place de règles encadrant ses conditions d’exercice.

L’usage : une notion spécifique au Code de la construction et de l’habitation

L’usage d’un bâtiment désigne son utilisation effective. Un changement d’usage correspond à la modification de l’affection d’une construction existante et est directement lié à l’occupant des lieux. C’est le cas par exemple lorsqu’un local d’habitation est transformé en commerce ou en bureau. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit deux types d’usage : l’habitation et les autres locaux.‍

La première catégorie englobe tous les types de logements ainsi que leur annexe. Quant à la seconde catégorie, elle concerne tous les locaux qui ne servent pas d’habitation. Selon l’article L637-1 du CCH, un local est « réputé » à usage d’habitation s’il a été affecté à cet usage au 1 janvier 1970 et garde cette affectation, peu importe les usages ultérieurs. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, un local en location de courte durée n’est pas à usage d’habitation.

Il est essentiel de distinguer le changement d’usage du changement de destination, bien que les deux notions soient similaires. Ces concepts sont encadrés par des textes législatifs distincts et ont des implications différentes. Contrairement à la destination, qui est attachée au bien immobilier et reste permanente, l’usage est personnel et temporaire, dépendant de la durée d’occupation par l’usager.
Ainsi, lorsqu’un local à usage d’habitation subit une modification de l’affectation, l’autorisation du changement d’usage est accordée uniquement à titre personnel au demandeur. Elle devient caduque, c’est-à-dire qu’elle perd son effet dès que l’usage autorisé est définitivement interrompu. Dans le cas où une compensation est nécessaire, l’autorisation est attachée au local plutôt qu’à la personne.

Contrairement au changement de destination, qui est régulé par le Code de l’urbanisme, le changement d’usage relève du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Grâce à notre expertise en droit de la construction et en droit de l’urbanisme, notre cabinet d’avocats spécialisés en changement d’usage vous garantit une assistance juridique fiable et efficace.

Quelles sont les villes concernées par l’autorisation de changement d’usage ?

Bien que l’autorisation de changement d’usage soit généralement facile à obtenir, le Code de la construction et de l’habitation impose une réglementation stricte pour certaines zones. Cela concerne notamment les communes de plus de 200 000 habitants comme Marseille, Paris, Montpellier, Rennes ou Lyon.

De même, dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage d’un local à usage d’habitation est soumis à une autorisation préalable. Dans ces cas spécifiques, il est essentiel de consulter les règles locales applicables, car l’autorisation peut être conditionnée à des exigences comme une compensation.

Par exemple, transformer un logement en bureau peut nécessiter la conversion simultanée d’un bureau en logement. Les règlements locaux peuvent aussi prévoir des exceptions à l’obligation de compensation. Par exemple, un occupant utilisant sa résidence principale pour une activité professionnelle peut ne pas être tenu de compenser, à condition que cela soit autorisé par le bail ou le règlement de copropriété.

Toutefois, dans ce cas, il ne sera pas possible de recevoir des clients ou de stocker des marchandises dans le local concerné. De plus, il convient de noter que le CCH permet aux communes de plus de 50 000 habitants, inscrites sur la liste des communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, d’instaurer une autorisation préalable au changement d’usage.

En revanche, aucune autorisation de changement d’usage n’est requise si une partie du local demeure affectée à votre résidence principale, même si l’autre partie est utilisée à des fins commerciales. Nos avocats spécialisés en changement d’usage vous aident à déterminer si ces démarches sont nécessaires dans votre situation, en se renseignant auprès de votre mairie.

Le changement d’usage d’un local à usage d’habitation : une procédure réglementée selon le type d’affectation

L’autorisation de changement d’usage est requise uniquement pour transformer un local d’habitation en local commercial. En revanche, lorsqu’un local économique, tel qu’un bien destiné à la location touristique meublée, est réaffecté à l’habitation, aucune autorisation n’est nécessaire. De plus, si la résidence principale est la même que le local (c’est-à-dire si local constitue en même temps la résidence principale) et qu’aucune marchandise ou clientèle n’est reçue, le locataire peut passer outre l’autorisation de changement d’usage.

Une exception notable est prévue pour les locaux situés au rez-de-chaussée. Conformément à l’article L631-7-4 du CCH, il est possible d’y exercer une activité commerciale, y compris dans les espaces suivants :

• les loges de gardiens ;
• les chambres de service ;
• ou les logements de fonction.

Cette exception s’applique à condition que le commerce respecte les clauses du bail et du règlement de copropriété. De plus, l’activité commerciale ne doit entraîner ni danger pour le voisinage, ni désordre pour le bâti, ni nuisances sonores, même si des personnes ou des biens sont reçus dans le local.

Il faut préciser que ces règles s’appliquent exclusivement aux logements situés dans les départements d’Île-de-France ainsi que dans les communes françaises de plus de 200 000 habitants. Notre équipe d’avocats spécialisés dans les changements d’usage analyse les caractéristiques de votre bien et les travaux envisagés afin de déterminer la procédure administrative adéquate.

Accompagnement de nos avocats spécialistes des changements d’usage dans l’obtention d’une autorisation

La mairie fixe, par décret, le type d’autorisation requis pour effectuer un changement d’usage :

• autorisation à titre personnel ;
• autorisation temporaire ;
• autorisation à caractère réel.

Ces démarches peuvent être entreprises soit par le propriétaire, soit par le locataire avec l’accord préalable du propriétaire. L’autorisation à titre personnel est attachée au demandeur. Elle est non transférable à un tiers et prend fin dès que l’activité cesse. L’autorisation temporaire, quant à elle, s’applique principalement aux locations meublées de courte durée, comme celles proposées sur la plateforme Airbnb.

Contrairement à l’autorisation à titre personnel, celle à caractère réel est attachée au bien immobilier. Elle est conditionnée à une compensation : le propriétaire doit proposer un autre local équivalent qui sera destiné à l’habitation. Avant d’entamer la procédure de demande de changement d’usage, il est indispensable de consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune. Celui-ci précise si une autorisation est nécessaire et en détermine les modalités.

Si une autorisation est requise, vous devez remplir le formulaire de demande de changement d’usage, puis constituer un dossier comprenant les plans détaillés du projet. Il faut aussi fournir un justificatif de propriété ou une autorisation écrite du propriétaire (pour les locataires). Si la modification est assortie de travaux, une demande de permis de construire peut aussi être obligatoire. Nos avocats spécialistes des changements d’usage vous conseillent sur les documents requis.

Maîtriser la règle de la compensation avec notre équipe d’avocats spécialisés en changement d’usage

Dans certaines villes, l’autorisation de changement d’usage est conditionnée à une compensation. Le propriétaire souhaitant transformer un local pour l’exploiter en location de courte durée doit proposer en contrepartie un autre local destiné à la location longue durée. Cette règle peut être particulièrement stricte dans certaines municipalités.

Par exemple, à Paris, la compensation impose une conversion de 3 m² en location longue durée pour chaque m² supprimé. Ainsi, pour un local de 20 m² concerné par une demande de changement d’usage, le propriétaire devra offrir un espace de 60 m² pour la location longue durée. En revanche, d’autres villes, comme Toulouse et Montpellier, appliquent des règles moins contraignantes.

Ces deux municipalités permettent le changement d’usage sans compensation pour les deux premiers biens d’une personne physique. Notre équipe d’avocats spécialisés dans les changements d’usage est en mesure de négocier avec les services de l’urbanisme de la mairie et les autorités locales compétentes.

Avocat spécialisé dans les changements d’usage en cas de sanctions pour travaux sans autorisation

Le non-respect des règles encadrant ce changement d’usage peut entraîner des sanctions lourdes, notamment pour les investisseurs en location de courte durée. Les autorités municipales sont en droit d’imposer des amendes, d’ordonner l’arrêt immédiat de l’activité de location, et dans certains cas, de confisquer le bien immobilier.

Conformément au Code de la construction, le non-respect des obligations liées à la demande d’autorisation pour un changement d’usage peut entraîner :

• une amende pouvant atteindre 50 000 euros ;
• l’obligation de rétablir l’usage initial du local sous astreinte judiciaire ;
• l’annulation de tout accord conclu ;
• une sanction pénale pouvant inclure une peine d’emprisonnement.

Cependant, en pratique, les poursuites initiées par les municipalités aboutissent rarement. En droit français, la charge de la preuve revient à la partie demanderesse, ici la mairie. Celle-ci doit prouver le changement d’usage, et plus précisément démontrer que le bien concerné était destiné à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Or, cette exigence se heurte à des obstacles majeurs. À cette époque, les déclarations faites par les propriétaires avaient pour seul objectif le calcul de la valeur locative cadastrale et n’avaient pas de visée répressive. Les moyens déclaratifs de l’époque étaient limités, et les documents disponibles sont souvent imprécis, mentionnant des dates postérieures au 1er janvier 1970.

Ces lacunes rendent extrêmement difficile, voire impossible, pour les collectivités territoriales de prouver le changement d’usage conformément à la réglementation applicable aujourd’hui. En cas de contentieux, nos avocats spécialistes des changements d’usage vous représentent devant le juge administratif pour défendre vos droits.