Adaptations mineures en urbanisme : quand 85 cm font toute la différence

 

En urbanisme, chaque détail compte. Une hauteur légèrement dépassée, une implantation contrainte par un terrain en pente… et c’est parfois l’ensemble du permis de construire qui est remis en cause.

Pourtant, le Code de l’urbanisme prévoit une solution trop souvent ignorée : l’adaptation mineure.

Cette possibilité ne transforme pas les règles du PLU en options flexibles : elle existe uniquement pour les ajuster lorsqu’elles ne peuvent mécaniquement pas s’appliquer au terrain.

 

85 cm acceptés… 20 cm refusés : la logique du juge administratif

 

En matière d’adaptations mineures, tout est affaire de raison avant d’être affaire de chiffres. Les juges l’ont démontré à travers deux décisions complémentaires qui se répondent presque en miroir.

Dans la première (Conseil d’Etat, 1 SS, 15 novembre 2000, n°194649), le règlement du PLU fixait une hauteur maximale de 7 m. La maison projetée atteignait 7,85 m au niveau des lucarnes. Soit un dépassement de 85 cm.

À première vue, l’écart semblait notable. Mais le Conseil d’État a admis la régularité du permis, car le surplus était localisé (une seule façade concernée) et surtout imposé par la déclivité du terrain. Ici, l’adaptation mineure jouait pleinement son rôle : rendre possible l’application du règlement malgré une contrainte objective.

Vingt ans plus tard, la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 26 décembre 2019, n°18MA03255), confrontée à cette situation, opte pour une autre solution. Le règlement du PLU imposait une hauteur maximale de 9 m. Le projet atteignait 9,20 m. L’écart n’était cette fois que de 20 cm. Pourtant, la Cour a refusé de le considérer comme une adaptation mineure.

Pourquoi ? Parce que rien dans la configuration du terrain n’exigeait ce dépassement : il émanait d’un simple choix de conception.

In fine, ces deux décisions racontent une même histoire : ce n’est pas le chiffre qui fonde l’adaptation mineure, mais la démonstration de sa nécessité. Un dépassement de 85 cm est qualifié d’adaptation mineure quand il s’impose au regard du profil du terrain, alors qu’un dépassement de « seulement » 20 cm est censuré s’il ne repose que sur une convenance personnelle du pétitionnaire.

 

 

 Cette distinction, loin d’être arbitraire, repose sur un cadre légal clair.

 

L’article L.152-3 du Code de l’urbanisme fixe en effet deux conditions strictes à l’adaptation mineure, qui doivent être cumulativement réunies :

• La nécessité : l’écart doit être imposé par la réalité du terrain (nature du sol, configuration de la parcelle, caractère des constructions voisines). C’est donc le sol et son environnement qui dictent l’ajustement, pas le choix d’opportunité du concepteur.

• L’ampleur limitée : l’adaptation doit rester mesurée. Les juges peuvent tolérer en pratique un écart de l’ordre de 10 à 15%. Au-delà, ce n’est plus un ajustement mais une remise en cause du règlement du PLU.

Autrement dit : l’adaptation mineure n’écarte pas la règle, elle permet de l’ajuster afin qu’elle puisse s’appliquer intelligemment à la réalité des lieux.

 

 

Le cabinet DROUOT AVOCATS, l’allié stratégique de l’adaptation mineure

 

L’adaptation mineure, c’est une mince passerelle entre refus et autorisation. Encore faut-il savoir la franchir. C’est précisément là que le cabinet DROUOT AVOCATS intervient.

Dès la phase de conseil, notre équipe réalise un audit précis du terrain pour déterminer si l’adaptation envisagée est justifiée. Elle rédige alors une note technique à joindre au dossier de permis de construire, renforçant ainsi la solidité de la demande.

En contentieux, le cabinet intervient pour faire valoir devant le juge l’application de cette règle, ce même si le pétitionnaire ne l’avait pas explicitement sollicitée lors du dépôt de sa demande de permis de construire (Conseil d’État, 6ème – 1ère SSR, 11 février 2015, n°367414).

Grâce à son expertise, le cabinet transforme un possible obstacle en opportunité réelle de faire aboutir un projet.

 

Rendez-vous dans l’un de nos cabinets à Paris, Bourges, Bordeaux, Libourne, Rouen, Cannes ou Toulouse — ou en visio, selon vos préférences.