Le Conseil d’Etat vient préciser le mode d’emploi permettant au juge administratif de qualifier la destination d’un immeuble ancien

Dans un arrêt n°475635 du 8 juillet 2024, le Conseil d’Etat est venu préciser le rôle central que joue le juge administratif dans la détermination de la destination d’un immeuble ancien.

 

En effet, en l’absence d’autorisation d’urbanisme ou lorsque les caractéristiques propres du bâtiment sont ambiguës, il peut paraitre complexe d’établir la destination d’un immeuble ancien.

 

De longue date, il est admis que pour identifier la destination d’un immeuble, il convient de se baser sur les autorisations d’urbanisme, notamment la délivrance d’un permis de construire (CE, 12 mars 2012, n°336263).  La généralisation de l’exigence d’un permis de construire datant de la loi d’urbanisme du 15 juin 1943, il peut toutefois arriver qu’il soit impossible de rapporter la preuve de l’existence d’une autorisation.

 

Pour ce motif, la jurisprudence a consacré un autre critère : les caractéristiques propres de l’immeuble concernant plus particulièrement les bâtiments restés vacants pendant une longue durée. Il est ainsi jugé que même si un bâtiment est inoccupé depuis des années, cela n’entraîne pas nécessairement un changement de destination (CE, 9 décembre 2011, n°335707). Toutefois, ce critère n’apparait pas, de la même manière, toujours suffisant pour identifier la destination d’un bâtiment lorsque ce dernier présente plusieurs affectations.

 

La Haute Juridiction a donc considéré que lorsque ni les autorisations d’urbanisme ni les caractéristiques du bâtiment ne permettent de déterminer sa destination, le juge administratif doit évaluer la situation en tenant compte des circonstances de fait spécifiques à chaque cas (CE, 8 juillet 2024, n°475635).

 

En l’espèce, il s’agissait de locaux construits à la fin du XIX^e siècle qui avaient d’abord été utilisés par une imprimerie avant d’être occupés pendant plus de 30 ans par un établissement universitaire.

 

La question se posait de savoir si à l’occasion de travaux de réhabilitation, le bâtiment avait perdu sa destination industrielle initiale et s’il relevait désormais de la destination des CINASPIC (constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif) au sens du PLU de Paris.

 

Le Conseil d’État a ainsi jugé que :

 

« (…) lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce.

7. Il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué que la cour administrative d’appel de Paris, après avoir rappelé que les locaux, objets du litige, avaient été construits à la fin du 19ème siècle et initialement utilisés par une imprimerie, a relevé qu’ils ont par la suite notamment été utilisés par l’Ecole des hautes études en sciences sociales (EHESS), qui est un établissement d’enseignement supérieur, entre 1984 et 2015, soit pendant plus de 30 ans, pour y accueillir deux unités de recherche, un service éditions, une bibliothèque, des services administratifs et des espaces de stockage. C’est par une appréciation souveraine exempte de dénaturation que la cour administrative d’appel a jugé que ces locaux avaient perdu leur destination industrielle initiale et, compte tenu de leur utilisation suffisamment établie, qu’ils relevaient de la destination des CINASPIC telle que définie par le règlement du plan local d’urbanisme de Paris cité au point 4, ce qui impliquait qu’ils devaient être pris en compte au titre des surfaces liées à la fonction résidentielle pour l’application du 2° de l’article UG 2.2.1 cité au point 4. En statuant ainsi, la cour administrative d’appel de Paris, qui a suffisamment motivé son arrêt sur ce point, n’a pas commis d’erreur de droit les locaux avaient perdu leur vocation industrielle et devaient désormais être considérés comme appartenant à la catégorie des « constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif » (CINASPIC) selon le PLU de Paris.

 

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000049919312?init=true&page=1&query=&searchField=ALL&tab_selection=cetat