Avocat spécialisé en droit de préemption du preneur et en droit de préemption de la SAFER

Vous souhaitez acquérir des terres agricoles et vous vous demandez si la SAFER peut exercer son droit de préemption ? Vous êtes exploitant agricole et vous vous interrogez sur vos droits en cas de vente de la parcelle que vous louez ? Avocats spécialistes du droit de préemption du preneur et de préemption de la SAFER, nous sommes à votre disposition pour défendre vos intérêts et vous aider à faire valoir vos droits.

Le droit de préemption est un mécanisme juridique qui permet à certaines personnes ou entités d’acquérir un bien en priorité sur d’autres acquéreurs potentiels. En matière rurale, il est particulièrement important, car il vise à maintenir l’exploitation agricole et à préserver les terres agricoles. Que vous soyez agriculteur, propriétaire-vendeur ou acquéreur, vous pouvez compter sur notre expertise en droit rural pour sécuriser vos transactions immobilières.

Avocat spécialiste du droit de préemption du preneur à bail rural

Le preneur à bail rural, c’est-à-dire le fermier qui exploite une terre agricole, bénéficie d’un droit spécial en cas de vente de la propriété : le droit de préemption. Ce dernier lui permet d’acquérir le bien en priorité sur tout autre acquéreur, à condition de respecter certaines conditions. Autrement dit, le droit de préemption du preneur à bail rural permet au locataire agricole d’acquérir en priorité les terres qu’il exploite lorsque leur propriétaire décide de les vendre.

Quelles sont les conditions à remplir par le preneur ?

Pour bénéficier du droit de préemption, le preneur doit être titulaire d’un bail entièrement régi par le statut du fermage. Par conséquent, un exploitant disposant d’un bail de « petites parcelles » ne peut prétendre à ce droit (article L 412-3, dernier alinéa), sauf si un accord entre le preneur et le bailleur a étendu conventionnellement le statut du fermage au contrat.

En plus de la détention du bail, le preneur doit satisfaire à plusieurs critères. Premièrement, il doit justifier d’au moins trois années d’exercice dans le secteur agricole. Cette notion est interprétée de manière large : l’individu peut avoir été exploitant agricole, conjoint d’exploitant, aide familial ou même salarié d’une exploitation agricole.

Ainsi, un agriculteur signant un bail rural peut immédiatement revendiquer le droit de préemption, à condition d’avoir exercé cette profession pendant au moins trois ans auparavant. Deuxièmement, le preneur doit avoir exploité personnellement (ou par l’intermédiaire de sa famille) le terrain mis en vente. S’il a sous-loué la parcelle concernée, il perd automatiquement le droit de préemption pour celle-ci.

Troisièmement, il ne doit pas posséder des terres dont la superficie excède trois fois le seuil de contrôle défini par le Schéma directeur régional des exploitations agricoles (seuil au-delà duquel une autorisation d’exploiter est requise). Le droit de préemption du preneur à bail rural est donc réservé aux fermiers ne détenant pas une surface trop importante en propriété.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le preneur à bail rural ne peut pas exercer son droit de préemption. En tant qu’avocats spécialistes du droit de préemption du preneur à bail rural, nous vous accompagnons pour vérifier l’existence de ce droit, réunir les conditions requises et exercer votre droit dans les délais impartis.

Quelles sont les conditions relatives au bien rural ?

Pour que le preneur puisse préempter, il est essentiel que le bien concerné soit un bien immobilier à usage agricole. Sont notamment inclus dans cette catégorie :

• les terrains, qu’ils soient cultivés, en friche ou en prairies ;
• les constructions destinées à l’exploitation agricole ;
• les logements intégrés à une exploitation agricole ;
• les parcelles boisées louées de manière accessoire avec des propriétés agricoles ;
• les biens mobiliers considérés comme des immeubles par destination au sens de l’article 524 du Code civil, c’est-à-dire les éléments « que le propriétaire a placés sur son fonds pour son service et son exploitation » (par exemple, le cheptel ou le matériel agricole également loués au preneur).

Nos avocats spécialisés en droit de préemption du preneur à bail rural vous aident à vérifier l’existence de ce droit, à réunir les conditions requises et à exercer votre droit dans les délais impartis. Nous vous conseillons également pour contester une décision d’opposition à la préemption.

Quelle est la procédure d’exercice du droit de préemption du preneur ?

Le propriétaire-vendeur est tenu d’informer officiellement le preneur (locataire) de son projet de vente du bien, en précisant les conditions de celle-ci, notamment le prix demandé et les termes de paiement. Il doit notifier la vente au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre pour faire connaître sa décision d’acquérir ou non le bien.

Durant ce laps de temps, il doit évaluer s’il entend utiliser son droit de préemption. Il peut solliciter l’avis de notre équipe d’avocats spécialisés en droit de préemption du preneur à bail rural, analyser ses possibilités d’achat et vérifier sa capacité à financer l’acquisition du bien. S’il choisit de préempter, il doit en informer le propriétaire par écrit avant l’expiration du délai fixé.

Cette déclaration doit inclure les détails essentiels, tels que le prix accepté et les conditions de règlement. Les deux parties procèdent ensuite à la conclusion de la vente selon les termes convenus. Cela implique généralement la signature d’un acte de vente, le versement du prix et le transfert de propriété du bien au locataire. Si le locataire exerce son droit de préemption, il devient propriétaire du bien aux conditions de la vente.

Chez Drouot Avocats, notre expertise en droit rural nous permet de vous conseiller sur :

• la procédure de notification de la vente au preneur ;
• les délais de réponse du preneur ;
• les conséquences de l’exercice du droit de préemption.

Notre équipe vous informe sur vos droits et vos obligations en matière de droit de préemption du preneur. Nous vous assistons aussi dans la rédaction des actes et des notifications nécessaires. Nous vous représentons également devant les juridictions en cas de contestation du propriétaire ou d’autres acquéreurs potentiels.

Avocat spécialiste du droit de préemption des SAFER

Les SAFER sont des organismes qui ont pour mission de favoriser l’agriculture et de protéger l’environnement. Comme nous venons de voir, le fermier bénéficiant d’un bail rural peut, sous certaines conditions, préempter. Parallèlement, la SAFER dispose de son propre droit de préemption sur les ventes de biens agricoles.

Le droit de préemption de la SAFER permet de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs, lutter contre la concentration foncière et préserver les espaces naturels. La SAFER exerce ce droit pour acquérir des biens en priorité sur d’autres acquéreurs, afin de les rétrocéder à des agriculteurs ou de les utiliser pour des projets d’intérêt général.

Le droit de préemption du preneur et celui de la SAFER en conflit

Il est tout à fait possible que la SAFER utilise son droit de préemption même si le bien concerné par la vente est soumis à un bail rural. Dans ce cas, les deux droits de préemption — celui du fermier et celui de la SAFER — entrent en concurrence. C’est le deuxième alinéa de l’article L 143-6 du Code rural qui permet de résoudre cette situation conflictuelle.

Le droit de préemption de la SAFER ne peut pas être exercé à l’encontre du preneur en place, de son conjoint ou de son descendant ayant été régulièrement subrogé conformément aux dispositions de l’article L 412-5 du Code rural, à moins que le preneur n’exploite le bien depuis moins de trois ans. De plus, pour satisfaire à cette condition de durée, les années d’exploitation par le conjoint ou par un ascendant du preneur peuvent être prises en compte.

Ainsi, seul le droit de préemption du preneur à bail rural exploitant les terres préemptées depuis plus de trois ans prime sur le droit de préemption de la SAFER.

En quoi consiste le droit de préemption de la SAFER ?

Le droit de préemption permet aux SAFER de remplir efficacement leurs missions. C’est pourquoi ces organismes doivent être systématiquement informés par les notaires de la vente d’une exploitation rurale. Grâce à ce droit, la SAFER peut décider d’acquérir un bien en priorité, en se substituant à l’acheteur initial.

Ce mécanisme lui permet ensuite de revendre le bien à un autre bénéficiaire, sélectionné par la commission locale de la SAFER, dont le projet s’aligne mieux sur les objectifs d’aménagement du territoire.

La SAFER peut exercer son droit de préemption sur :

• les terres agricoles ;
• les bâtiments d’exploitation ;
• la cession totale des parts de sociétés agricoles ;
• les droits indivis portant sur des biens agricoles.

Elle acquiert ainsi des biens agricoles ou ruraux pour les céder à des agriculteurs, collectivités territoriales, organismes publics, mais aussi à des particuliers, entreprises, associations, etc. Nos avocats spécialistes du droit de préemption de la SAFER vous aident à comprendre les implications de cette prérogative. Notre équipe vous accompagne dans les recours contre une décision de préemption ou pour négocier les conditions d’acquisition d’un bien soumis à ce droit.

Quels sont les recours contre une décision de préemption de la SAFER ?

Lorsqu’elle exerce son droit de préemption, la SAFER doit motiver sa décision et respecter un cadre légal strict. Un propriétaire-vendeur ou un acquéreur évincé peut contester cette décision en justice s’il estime que les conditions n’ont pas été respectées. Avocats spécialisés en droit de préemption de la SAFER, nous vous assistons pour analyser la légalité de la décision, réunir les éléments nécessaires et engager les procédures adéquates pour défendre vos intérêts.