Les différents cas de résiliation du bail rural à l’initiative du preneur en place

Certaines situations, notamment les périodes d’incertitude économique, peuvent conduire le preneur en place à souhaiter la résiliation de son bail rural avant le terme prévu.

 

 

A. La résiliation amiable du bail rural : l’importance de la négociation

La première manière de résilier un bail rural avant son terme est de le résilier amiablement par un accord mutuel avec le bailleur.

Dans cette hypothèse, le preneur qui prend l’initiative de cette résiliation peut solliciter l’accord du bailleur afin de résilier le bail.

Cette résiliation pourra intervenir à tout moment au cours de la durée du bail.

La loi n’exige aucun formalisme particulier pour cette possibilité, néanmoins, il est fortement recommandé de constater cet évènement par un écrit mentionnant avec précision l’accord clair et non équivoque des parties pour éviter tout contentieux futur.

Notre cabinet peut bien évidemment vous accompagner dans ces démarches et dans la rédaction d’un acte de résiliation.

 

 

B. Les motifs de résiliation du bail par le preneur prévus par la loi et la jurisprudence

Le preneur ne peut en théorie demander la résiliation unilatérale du bail rural avant son terme.

Néanmoins, il existe certains motifs prévus par la loi et précisés par la jurisprudence qui permettent au preneur de mettre un terme au bail rural en cours.

 

 

1. Les motifs de résiliation prévus par la loi

L’article L. 411-33 du Code rural et de la pêche maritime prévoit quelques cas légaux sur lesquels le preneur pourra se fonder, pour demander la résiliation du bail rural à son bailleur.

La résiliation sera d’abord envisageable dans le cas d’une incapacité au travail, grave et dont la durée est supérieure à deux années.

La résiliation est aussi possible après la survenance d’un décès.

La loi prévoit que cette incapacité de travail ou la survenance d’un décès peut toucher le preneur directement ou l’un des membres de sa famille dont le travail est indispensable au fonctionnement de l’exploitation agricole.

Dans ces deux cas la résiliation est permise quand les conditions d’exploitation sont modifiées de manière importante et laissent craindre une impossible mise en valeur du fonds à l’avenir.

Aussi, lorsque le preneur acquiert une ferme qu’il doit exploiter lui-même, il est en droit de demander la résiliation du bail à son bailleur.Par ailleurs, le preneur qui a atteint l’âge de la retraite est en droit de décider de mettre fin au bail.

La loi du 9 juillet 1999[1], permet également au preneur, à qui l’administration a opposé un refus d’autorisation d’exploiter dans le cadre du contrôle des structures, de demander la résiliation du bail rural au bailleur pour lui permettre la mise en conformité de son exploitation avec le schéma directeur régional des exploitations agricoles.

Au surplus, l’article L.411-30 du Code rural, I, envisage aussi la résiliation du bail de plein droit lorsque la totalité des biens objet du bail ont été détruits.

Enfin, la jurisprudence a déjà eu l’occasion de permettre la résiliation d’un bail rural quand la destruction partielle des biens compromet l’équilibre économique de l’exploitation. (Cass 3eme civ 12 octobre 2011, n°10-24338 : dans le cas de la destruction de pieds de vignes).

 

 

2. A quelle date interviendra la résiliation du bail rural ?

Si l’événement qui justifie la résiliation du bail par le preneur intervient 9 mois avant la fin de l’année culturale, la résiliation interviendra, au choix du locataire, soit :

• à la fin de l’année culturale en cours,
• à la fin de l’année culturale suivante.

Si l’événement justifiant la résiliation du bail intervient moins de 9 mois avant la fin de l’année culturale, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin de l’année culturale suivante.

Il faut noter que le preneur qui atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles doit délivrer congé à la fin d’une de ses périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis. Ce congé doit être délivré au moins 12 mois à l’avance au bailleur.

 

 

3. Quel avenir pour le bail rural d’une exploitation placée en procédure collective ?

Si l’exploitation agricole subit des grandes difficultés économiques et se trouve soumise à une procédure de liquidation judiciaire, l’article L. 622-13 du Code de commerce encadre la résiliation du bail dans certaines conditions.

La jurisprudence a toutefois eu l’occasion de préciser que « l’existence de difficultés financières ne saurait être retenue comme raison sérieuse et légitime justifiant le non-paiement du fermage » (Cour de cassation, 7 septembre 2022, n°21-16.667).

Il convient donc d’être prudent et de prendre conseil en cas de difficultés.

Il convient également relever qu’en cas de liquidation judiciaire, l’article L. 642-1 al 3 du code de commerce dispose que : « Lorsqu’un ensemble est essentiellement constitué du droit à un bail rural, le tribunal peut, sous réserve des droits à indemnité du preneur sortant et nonobstant les autres dispositions du statut du fermage, soit autoriser le bailleur, son conjoint ou l’un de ses descendants à reprendre le fonds pour l’exploiter, soit attribuer le bail rural à un autre preneur proposé par le bailleur ou, à défaut, à tout repreneur dont l’offre a été recueillie dans les conditions fixées aux articles L. 642-2, L. 642-4 et L. 642-5 »

 

Un arrêt très récent de la Cour de cassation du 23 octobre 2024 précise que désormais en cas de pluralité de baux le tribunal dispose du pouvoir d’arbitrer entre une attribution :

– au preneur proposé par le bailleur

– au repreneur ayant déposé une offre

Les critères d’attribution sont le maintien d’activités susceptibles d’exploitation autonome, de tout ou partie des emplois et d’apurement du passif.

Toutefois, si l’ensemble cédé est constitué d’un bail unique, la priorité est maintenue au profit du preneur désigné par le bailleur.

N’hésitez pas à nous contacter en cas de difficulté ou si vous rencontrez le besoin que votre offre soit défendue devant le Tribunal.

 

 

4. Les autres cas possibles de résiliation du bail par le preneur en place

La liste de l’article L 411-33 du code rural n’est pas limitative car le preneur se voient reconnaître d’autres motifs de résiliation unilatérale comme le remembrement du fonds loué (art L. 123-15 du Code rural), l’expropriation du fonds loué, la destruction sans reconstruction du fonds loué (art L. 411-30 du Code rural).

Aussi en application de certaines dispositions prévues par le Code de l’urbanisme, le preneur peut demander la résiliation unilatérale du bail rural au titulaire du droit de préemption urbain qui exerce son droit (art L. 213-10 du Code de l’urbanisme).

 

 

5. Le preneur peut-il abandonner l’exploitation des parcelles prises à bail ?

Attention ! Le preneur qui abandonne l’exploitation sans justifier d’un motif légal ni de ses difficultés économiques actuelles est tenu d’indemniser le bailleur des préjudices résultant du défaut d’entretien des parcelles.

La communication avec votre bailleur est donc primordiale et le juge pourra en tenir compte en cas de difficultés.

***

N’hésitez pas à vous rapprocher de nos équipes spécialisées en droit rural pour vous conseiller au mieux sur la stratégie à adopter en fonction de chaque situation pour demander la résiliation du bail rural. Nous serons à vos côtés pour vous accompagner tout au long de la négociation et de la demande en résiliation.

[1] Loi n°99-574 du 9 juillet 1999

 

Rédigé par Henri VERCASSON et Raoul SEBASTIEN