Avocat spécialisé en fiscalité des transactions viticoles

Vous envisagez d’acquérir ou de céder un vignoble ? Vous vous interrogez sur les implications fiscales de la transmission, de la donation ou de la restructuration de votre exploitation viticole ? Que vous soyez un viticulteur cherchant à céder votre exploitation, un investisseur désireux d’acquérir un domaine, la fiscalité peut avoir un impact sur votre opération. Faites appel à notre équipe d’avocats spécialisés en fiscalité des transactions viticoles pour vous conseiller.

Nos avocats vous guideront dans l’analyse de votre situation fiscale et vous conseilleront sur les meilleures pratiques à adopter pour minimiser votre charge fiscale. Nous prenons en compte la nature de la transaction (vente, acquisition, donation), le type de bien (exploitation, domaine, parts sociales) ou les parties prenantes (personne physique, personne morale).

Avocat spécialisé en fiscalité applicable aux transactions viticoles pour l’achat ou la vente d’un domaine

Lors de la vente d’une propriété viticole, la plus-value réalisée (différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition) est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière. Le calcul de cette plus-value tient compte de divers éléments, tels que les frais d’acquisition, les travaux réalisés, et la durée de détention du bien.

L’acquisition d’un domaine viticole implique également le règlement de droits d’enregistrement dont le taux varie selon la nature du bien et la région. Ces droits sont calculés sur la valeur vénale du bien et doivent être payés par l’acquéreur.

Dans certains cas, la vente d’une propriété viticole peut être assujettie à la TVA, notamment si le vendeur est un assujetti à la TVA et que la vente est considérée comme une opération économique. Le taux de TVA applicable dépend du type de bien et des activités du vendeur. Si la valeur nette du patrimoine immobilier du vendeur ou de l’acquéreur dépasse un certain seuil, ils peuvent être soumis à l’IFI.

La propriété viticole entre dans le calcul de l’IFI, et des exonérations ou réductions peuvent s’appliquer en fonction de la situation du contribuable. De la structuration de la transaction à l’optimisation des taxes applicables, nos avocats spécialisés en fiscalité liée aux transactions viticoles vous guident dans chaque démarche.

Nous intervenons pour analyser les régimes fiscaux applicables (TVA, droits d’enregistrement, impôt sur les plus-values) et évaluer les impacts financiers. Nous étudions aussi les différents montages juridiques possibles pour structurer la transaction de manière avantageuse. Que ce soit par le biais d’une vente en nom propre, via une société civile d’exploitation agricole (SCEA) ou un groupement foncier viticole (GFV), nous proposons des solutions adaptées à vos besoins.

Avocat spécialisé en fiscalité liée aux transactions viticoles pour mettre en place le pacte Dutreil

Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal avantageux conçu pour faciliter la transmission et la préservation du patrimoine professionnel au sein d’une famille, grâce à une réduction significative des droits de mutation. Il est particulièrement utile pour les entreprises familiales, y compris les domaines viticoles, qui souhaitent assurer leur pérennité tout en optimisant leur fiscalité.

Le pacte Dutreil : un dispositif de faveur pour transmettre une exploitation viticole

Concrètement, le pacte Dutreil permet une réduction des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) de 75 % sur les titres de sociétés ou les entreprises individuelles. Une réduction supplémentaire de 50 % peut s’appliquer en cas de donation de titres en pleine propriété, à condition que le donateur soit âgé de moins de 70 ans.

Ce dispositif de faveur s’applique également aux cessions et transmissions de parts sociales, qu’elles soient effectuées en pleine propriété ou en nue-propriété. Cependant, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, certaines conditions strictes doivent être respectées afin d’éviter tout litige avec l’administration fiscale.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du pacte Dutreil ?

Tout d’abord, un engagement collectif est requis : un ou plusieurs associés doivent s’engager à conserver tout ou partie des parts sociales qu’ils détiennent pendant une période minimale de 2 ans. Le donateur, qui doit impérativement figurer parmi les signataires de cet engagement, peut ensuite transmettre ses parts à ses enfants. Ces derniers devront à leur tour s’engager à conserver les parts reçues pendant 4 ans après les 2 années initiales.

Par ailleurs, l’un des associés signataires de l’engagement collectif ou l’un des bénéficiaires de la donation doit s’engager à exercer des fonctions de direction au sein de l’entreprise pendant toute la durée de l’engagement collectif, ainsi que pendant 3 ans après la donation. Il est à noter que cet engagement peut être mis en place après le décès du dirigeant si aucune anticipation n’a été réalisée de son vivant.

Quels sont les risques et les pièges à éviter ?

Malgré ses avantages, le pacte Dutreil comporte des risques qu’il convient de maîtriser. Par exemple, si l’engagement collectif de conservation est renouvelé par tacite reconduction au-delà de 2 ans sans être dénoncé, l’engagement individuel de conservation des parts par le donataire ne commence pas à courir. Dans ce cas, le donataire pourrait croire à tort qu’il peut revendre les parts après 4 ou 6 ans, alors que l’engagement individuel n’a en réalité jamais débuté.

De plus, toute erreur dans le respect des délais ou des conditions d’engagement peut entraîner la perte des avantages fiscaux et exposer les parties à des redressements fiscaux. C’est pourquoi il est essentiel de s’entourer de nos avocats spécialisés en fiscalité des transactions viticoles pour en assurer la mise en œuvre.

Quels sont les aménagements possibles pour optimiser le pacte Dutreil ?

Sous réserve de respecter les conditions légales, certains aménagements peuvent être envisagés pour optimiser l’application du pacte Dutreil. Par exemple, le donateur peut être dispensé de l’engagement collectif de conservation s’il détient, seul ou avec son conjoint, partenaire ou concubin notoire, un certain nombre de parts depuis plus de 2 ans.

Dans ce cas, le donataire doit prendre la direction de la société à l’issue de l’opération de transmission. Ces aménagements nécessitent une expertise fine des règles fiscales et une planification rigoureuse. C’est pourquoi nous vous recommandons de faire appel à notre équipe d’avocats spécialisés en fiscalité des transactions viticoles.

Grâce à notre expertise en droit rural et successoral, nous vous assisterons dans la rédaction des engagements et la gestion des obligations liées aux fonctions de direction. En outre, nous pourrons vous conseiller sur les autres dispositifs fiscaux complémentaires, notamment le bail rural à long terme, afin de maximiser les avantages pour votre entreprise viticole.

Avocat spécialisé en fiscalité des transactions viticoles pour vous conseiller sur le bail rural à long terme

Le bail rural à long terme est un contrat de location par lequel un propriétaire met à disposition des biens agricoles (terres, bâtiments, etc.) à un fermier, en échange du paiement d’un fermage. Ce dernier s’engage à exploiter ces biens pendant une durée déterminée. Applicable aux entreprises viticoles, ce dispositif offre des avantages fiscaux significatifs, notamment en matière de transmission du patrimoine.

Quels sont les avantages fiscaux en cas de donation ou de succession ?

D’une durée minimale de 18 ans, le bail rural à long terme permet de bénéficier d’une optimisation fiscale intéressante. Depuis le 1er janvier 2019, le législateur accorde au propriétaire une réduction substantielle des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) sur les terres et bâtiments loués. Ainsi, la valeur de ce patrimoine professionnel est exonérée à hauteur de 75 % jusqu’à 300 000 €, et de 50 % au-delà de ce montant.

Lors d’une donation simple, d’une donation-partage ou d’une succession, les biens ruraux loués par un bail à long terme (en pleine propriété ou en nue-propriété) bénéficient d’un abattement de 75 % sur les droits de mutation jusqu’à 300 000 €, et de 50 % au-delà de ce seuil. Cet abattement s’applique à la part reçue par chaque enfant et par chaque parent, quel que soit le degré de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.

En outre, un abattement supplémentaire de 100 000 € par parent et par enfant est applicable, renouvelable tous les 15 ans. Ces avantages fiscaux rendent le bail rural à long terme particulièrement attractif pour les propriétaires d’exploitations viticoles souhaitant transmettre leur patrimoine tout en minimisant les droits de mutation.

Quelles sont les obligations à remplir pour profiter des avantages fiscaux ?

Pour mettre en place ce dispositif, il est essentiel de faire rédiger le bail devant notaire. Celui-ci est ensuite renouvelé par tacite reconduction pour des périodes de 9 ans, aux mêmes conditions que le bail initial. Bien que l’accompagnement d’un avocat fiscaliste compétent soit recommandé, la rédaction notariale reste obligatoire.

Un délai de 2 ans doit s’écouler entre la conclusion du contrat et la transmission des biens, si le bail est consenti :

• au bénéficiaire de la transmission ;
• à son conjoint ;
• à un descendant ;
• ou à une société contrôlée par l’une de ces personnes.

Ce délai est calculé à partir de la date de signature du bail chez le notaire. Par ailleurs, le donataire (le bénéficiaire de la transmission) doit s’engager à conserver les terres louées pendant 5 ans après la transmission. Cette condition vise à garantir la stabilité de l’exploitation et à prévenir les abus.

Quels sont les avantages en matière d’impôt sur la fortune immobilière ?

Outre les avantages liés aux droits de donation et de succession, le bail rural à long terme offre des bénéfices en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les biens loués par ce type de bail sont considérés comme des biens professionnels et bénéficient donc d’une exonération totale ou partielle de l’IFI. Si le bail est consenti à des membres de la famille très proche (conjoint, ascendant, descendant, frères et sœurs), les biens ruraux loués sont totalement exonérés de l’IFI.

Cette exonération renforce l’attractivité du dispositif pour les familles propriétaires d’exploitations viticoles. En cas de non-respect des conditions légales (par exemple, la vente des parcelles avant la fin des 5 ans suivant la transmission), les avantages fiscaux peuvent être remis en cause. Nos avocats spécialisés en fiscalité liée aux transactions viticoles vous accompagnent dans la mise en place d’un bail rural à long terme pour sécuriser votre démarche.