Expropriation : quels sont les recours ?

Vous êtes exproprié et vous vous demandez comment contester ? En tant que propriétaire menacé d’expropriation par une personne publique, vous avez des droits et des recours sont possibles. On vous explique tout sur la procédure d’expropriation et comment se défendre.

Qu’est-ce que l’expropriation ?

L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (l’Etat) de contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien immobilier, pour réaliser des ouvrages publics ou de procéder à des aménagements urbains (construction de voie ferré, autoroute, logements sociaux…), moyennant le paiement d’une indemnité.

La procédure d’expropriation

– Phase administrative

Avant toute expropriation, l’autorité administrative doit organiser une enquête dont les dates sont relayées dans la presse locale ainsi que par la mairie de la ville concernée. Elle ne peut être inférieure à un mois le plus souvent.

Dans le même temps elle peut mener une enquête dite « parcellaire » visant à informer les propriétaires des biens dont ils sont expropriés ; cette enquête ne peut être inférieure à 15 jours.

– Comment contester à ce stade ?

Vous pouvez trouver les documents liés à cette enquête en mairie ; à la sous-préfecture ou à la préfecture ainsi que sur les sites de ces administrations. Il vous est permis d’exprimer vos divers arguments contre le projet dans le registre d’enquête mis à disposition et au commissaire enquêteur que vous pouvez rencontrer et à qui vous pouvez écrire.

Des arguments que vous pouvez faire valoir sont par exemple :

· les nuisances sonores (engendrées par une autoroute, un aéroport…) ;

· les nuisances sur la qualité de vie (pollution, sécurité des habitants…) ;

· les menaces sur la faune et la flore environnantes ;

· le manque à gagner de certains professionnels (désertion des villages…) ;

· l’atteinte disproportionnée à la propriété privée.

Au terme des enquêtes, le commissaire enquêteur dispose d’un délai d’un mois pour rendre ses conclusions et avis qui peuvent être favorables, favorables avec réserves ou défavorables.

La phase administrative se termine par l’édiction par le préfet d’une déclaration d’utilité publique qui peut également valoir arrêté de cessibilité.

Ces actes administratifs peuvent être attaqués au contentieux devant le Tribunal administratif de ressort. En tant que propriétaire concerné par le projet, vous avez le droit d’agir contre ces actes devant le Tribunal. Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter de la publication de l’arrêté déclarant l’utilité publique. Vous pouvez faire précéder ce recours d’un recours gracieux auprès de l’autorité compétente ; ce recours gracieux proroge le délai de recours contentieux.

Les arguments à évoquer face au juge peuvent être :

· Le projet est-il justifié par un vrai intérêt public ?

· La collectivité ne dispose-t-elle pas déjà de terrain(s) où elle pourrait réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans avoir recours à l’expropriation ?

· L’atteinte à la propriété de la personne expropriée est-elle disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi ?

– Phase judiciaire

La phase judiciaire peut être ouverte dès l’arrêté d’ouverture d’enquête.

C’est la phase où le transfert de propriété de votre bien à la personne publique s’opère concrètement par le biais d’une ordonnance d’expropriation qui intervient au terme d’une procédure non contradictoire.

– Comment contester à ce stade ?

L’ordonnance d’expropriation peut faire l’objet d’un pourvoi en cassation.

La phase judiciaire comprend également la fixation de l’indemnité qui revient aux expropriés.

Négocier l’indemnité d’expropriation

Celle-ci peut démarrer par une phase amiable où l’expropriant recherche un accord amiable ;

Il notifie ensuite une offre officielle que vous pourrez refuser.

A ce stade vous devez vous faire assister pour connaître les règles de fixation des indemnités et les enjeux d’une procédure devant le juge de l’expropriation.

En effet, le recours au juge de l’expropriation permet souvent d’améliorer les indemnités proposées en fournissant un certificat d’expertise immobilière et en faisant constater par exemple le prix généralement pratiqué pour un bien immobilier équivalant dans la même ville.

Vous pouvez également faire valoir devant le juge de l’expropriation tous les préjudices accessoires que vous fait subir l’expropriation (dépréciation du surplus, perte de clôture, ….).

A noter que l’expropriant ne pourra prendre possession de votre bien qu’à l’issue de cette procédure et un mois après vous avoir versé l’indemnité.

Pour conclure

La procédure d’expropriation comprend une phase administrative puis une phase judiciaire. À chaque phase, des recours sont possibles afin de contester le projet, d’abord devant le Tribunal administratif (contre l’arrêté préfectoral portant DUP et l’arrêté préfectoral de cessibilité), puis devant le Tribunal judiciaire. Depuis 2020, l’avocat est obligatoire et il est de toute façon fortement recommandé lors d’une procédure complexe comme celle-ci.

Me Claudine Coutadeur et Me Henri de Lagarde, avocat associé et avocat counsel en droit de l’immobilier, sauront vous défendre pour faire valoir vos droits lors de votre expropriation.

Article rédigé avec l’aide de Clara Marniesse, apprentie juriste.