Nouveau droit d’opposition de la SAFER lors de la conclusion ou cession de baux emphytéotiques

Le nouveau droit d’opposition de la SAFER lors de la conclusion ou cession de baux emphytéotiques modifie les conditions de sécurisation du foncier agricole. Instauré par la loi du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles, ce mécanisme vise à prévenir le contournement du droit de préemption des SAFER. Quelles opérations sont concernées ? Quelles formalités doivent être accomplies ? Quelles conséquences pour les projets d’énergies renouvelables ?

Cette réforme distingue deux obligations : l’information préalable de la SAFER et la possibilité, pour celle-ci, de s’opposer à certaines opérations. Une distinction essentielle pour les propriétaires fonciers, les preneurs et les développeurs de projets EnR.

Pourquoi créer un droit d’opposition de la SAFER aux baux emphytéotiques ?

Le bail emphytéotique : un contrat de longue durée conférant un droit réel

Le bail emphytéotique est régi par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime. Ce contrat de location immobilière, conclu pour une durée supérieure à 18 ans et pouvant atteindre 99 ans, confère au preneur, appelé emphytéote, un droit réel immobilier.

Ce droit est cessible, dans les conditions applicables au contrat, en contrepartie du paiement d’une redevance. Le bail ne se prolonge pas par tacite reconduction et ne peut être consenti que par une personne disposant du droit d’aliéner le bien.

Le bail emphytéotique ne transfère pas, à lui seul, la propriété du terrain au preneur à son expiration. Il organise une occupation de longue durée et doit être distingué d’une vente immobilière.

Prévenir le contournement du droit de préemption de la SAFER

Avant la réforme, la conclusion d’un bail emphytéotique n’était pas soumise, en tant que telle, au droit de préemption de la SAFER. Ce droit, régi par les articles L. 143-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, permet à la SAFER d’acquérir certains biens à l’occasion de leur cession, sous les conditions prévues par la loi.

Le recours à un bail emphytéotique pouvait ainsi permettre de transférer durablement la maîtrise d’un bien agricole sans procéder à une vente. Certains montages étaient susceptibles de détourner ce contrat de sa finalité afin d’éviter l’intervention de la SAFER.

Le schéma présenté dans les travaux préparatoires repose notamment sur la succession d’opérations suivantes :

1. Un propriétaire envisage de vendre un bien agricole et le notaire informe la SAFER de l’opération.
2. La SAFER manifeste son intention de préempter à un prix révisé.
3. Le propriétaire retire le bien de la vente.
4. Un bail emphytéotique est conclu avec l’acquéreur initialement pressenti, moyennant un premier versement élevé, suivi de redevances réduites.

Pour répondre à ce risque de contournement, le législateur a retenu un droit d’opposition spécifique aux baux emphytéotiques, plutôt qu’une extension du droit de préemption.

Conclusion ou cession d’un bail emphytéotique : comment s’exerce le droit d’opposition ?

Quels biens et quelles opérations sont concernés ?

L’article 38 de la loi n° 2026-796 du 18 août 2026 introduit un nouvel article L. 451-1-1 dans le Code rural et de la pêche maritime. Ce dispositif concerne la conclusion ou la cession de baux emphytéotiques portant sur des biens à usage agricole ou des terrains nus à vocation agricole.

Il faut distinguer la conclusion d’un nouveau bail de la cession d’un bail existant. Le dispositif peut également concerner la cession d’un bail emphytéotique conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme.

Une information préalable de la SAFER par le notaire

Le notaire doit informer la SAFER au moins deux mois avant la conclusion ou la cession du bail emphytéotique.

Cette information porte sur les caractéristiques essentielles de l’opération, notamment :

• L’identité des parties au contrat ;
• La désignation des biens et leurs références cadastrales ;
• Le classement des parcelles au regard du document d’urbanisme ;
• La valeur du bien concerné ;
• Le montant des loyers envisagés.

Cette formalité doit être intégrée au calendrier de signature du bail ou de sa cession. Elle suppose d’anticiper la collecte des informations foncières et contractuelles nécessaires.

Un délai de deux mois pour exercer le droit d’opposition

La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit d’opposition, dans les conditions prévues par le nouvel article L. 451-1-1. Son intervention est encadrée par la loi et soumise au contrôle des commissaires du Gouvernement.

Ce pouvoir ne constitue donc pas un droit de veto discrétionnaire sur l’ensemble des baux emphytéotiques agricoles. Son exercice doit répondre aux conditions légales et tenir compte des exclusions prévues par le texte.

Quelle différence entre droit d’opposition et droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à la SAFER de se substituer à l’acquéreur dans le cadre d’une opération entrant dans son champ d’application.

À l’inverse, le droit d’opposition lui permet de faire obstacle à la conclusion ou à la cession d’un bail emphytéotique, sans devenir elle-même preneur. Les contestations relatives à l’exercice de ce droit relèvent du tribunal judiciaire.

Projets EnR : une exclusion du droit d’opposition de la SAFER

Une exclusion expresse pour les énergies renouvelables et le stockage d’énergie

Le nouvel article L. 451-1-1, III, 3° du Code rural et de la pêche maritime prévoit que le droit d’opposition n’est pas applicable :

« Lorsque l’emprise des biens concernés fait l’objet d’un projet d’installation de production d’énergie renouvelable au sens de l’article L. 211-2 du code de l’énergie ou de stockage d’énergie dans le système électrique, y compris leurs ouvrages de raccordement aux réseaux de transport et de distribution d’énergie »

L’exclusion ne se limite donc pas aux seuls projets agrivoltaïques. Elle vise plus largement les projets de production d’énergies renouvelables relevant de l’article L. 211-2 du Code de l’énergie, ainsi que le stockage d’énergie dans le système électrique et les ouvrages de raccordement concernés.

Selon leurs caractéristiques, les projets utilisant notamment l’énergie solaire photovoltaïque ou thermique, l’énergie éolienne, la géothermie, l’hydroélectricité ou la biomasse peuvent relever de cette exclusion.

Un projet entrant dans cette exception ne peut pas voir son bail emphytéotique bloqué sur le fondement de ce nouveau droit d’opposition. Cette exclusion ne dispense toutefois pas de respecter les autres règles applicables au projet.

Une exclusion pour certains projets disposant déjà d’une autorisation

Le texte prévoit également que le droit d’opposition n’est pas applicable :

« Lorsque le bail emphytéotique est conclu en vue de la réalisation d’un projet ayant déjà fait l’objet d’un permis de construire ou d’une autorisation environnementale »

Cette exclusion tient compte de l’avancement administratif du projet. Elle vise à éviter que le nouveau mécanisme ne bloque la conclusion du bail nécessaire à la réalisation d’une opération ayant déjà obtenu l’une des autorisations visées.

Quelles conséquences pour la sécurisation foncière des projets d’énergies renouvelables ?

L’exclusion du droit d’opposition ne supprime pas l’obligation d’information

Pour les développeurs de projets EnR, la distinction est déterminante : l’absence de droit d’opposition de la SAFER ne signifie pas l’absence de formalité préalable.

Lorsque le bail entre dans le champ de l’obligation d’information, le notaire doit notifier l’opération à la SAFER dans le délai prévu, même si le projet bénéficie d’une exclusion du droit d’opposition.

La réforme préserve ainsi le recours au bail emphytéotique pour les projets d’énergies renouvelables, tout en imposant une étape supplémentaire dans la préparation de leur sécurisation foncière.

Les points à anticiper avant la signature ou la cession du bail

Pour sécuriser l’opération, les propriétaires et les porteurs de projets doivent notamment :

• Vérifier la qualification des biens et la vocation agricole des terrains concernés ;
• Déterminer si l’opération porte sur la conclusion d’un bail ou sur la cession d’un bail existant ;
• Identifier l’éventuelle exclusion du droit d’opposition applicable au projet ;
• Réunir les pièces permettant de justifier cette exclusion ;
• Organiser l’information préalable de la SAFER avec le notaire ;
• Intégrer le délai légal dans le calendrier contractuel du projet.

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Le nouveau droit d’opposition de la SAFER lors de la conclusion ou cession de baux emphytéotiques renforce le contrôle de certaines opérations portant sur le foncier agricole. Son application exige de distinguer les opérations soumises à information, celles susceptibles d’opposition et celles bénéficiant d’une exclusion.

Pour les projets d’énergies renouvelables, l’enjeu consiste notamment à vérifier les conditions de l’exclusion et à anticiper les formalités préalables afin de sécuriser le calendrier de signature.

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