Bail rural, Contrôle des structures et SAFER : le choc des titans

Par un arrêt du 2 avril 2026 (pourvoi n°24-22.496), la 3^e Chambre civile de la Cour de cassation tranche une question primordiale pour les praticiens du droit rural et ô combien déterminante pour le preneur en place : l’exercice de son droit de préemption est-il conditionné à sa régularité au contrôle des structures ?

La décision, publiée au Bulletin, a le mérite de clarifier les choses : le preneur n’a pas à justifier de la conformité de sa situation aux règles du contrôle des structures pour préempter.

A bien lire l’arrêt, il est permis de comprendre que ce n’est que dans le cadre de son obligation d’exploiter personnellement le bien pendant neuf ans conformément aux dispositions de l’article L. 411-59 du Code rural, que le fermier est susceptible de se faire rattraper par ses démons, s’il en est. L’acquéreur évincé par la préemption pourrait par la suite agir en indemnisation s’il s’avérait que le préempteur n’est pas en règle avec le contrôle des structures durant cette période obligatoire d’exploitation personnelle (l’hypothèse devra cependant être vérifiée dans la pratique).

Ce faisant, la Haute juridiction prend clairement ses distances avec des arrêts précédemment rendus, et notamment une décision du 1^er décembre 2016 (pourvoi n° 15-23.410), non publiée, qui reprochait aux juges d’appel de ne pas avoir vérifié si le preneur était en règle avec le contrôle des structures pour bénéficier de son droit de préemption. La Cour de cassation allait ainsi bien au-delà des dispositions de l’article L. 412-5 du Code rural qui n’imposent pas stricto sensu le respect d’une telle condition par le preneur pour préempter.

Mais l’intérêt de cette décision ne s’arrête pas là. Elle doit encore être lue sous le prisme de l’épineuse question d’une préemption SAFER exercée contre le fermier lui-même. Car aussi contre nature qu’elle puisse paraitre, une telle configuration existe, l’infraction au contrôle des structures (supposée ou avérée) étant alors invoquée par la SAFER pour justifier son intervention.

C’est ainsi le principe fondamental de protection du preneur – qui commande pourtant au statut d’ordre public du fermage – qui se trouve particulièrement malmené par une telle posture.

Mais si l’arrêt du 2 avril dernier rappelle que la conformité du preneur au contrôle des structures n’est pas une condition exigée pour lui permettre de préempter, comment pourrait-on, objectivement, traiter plus défavorablement le fermier qui acquiert amiablement le bien loué, en exigeant de sa part qu’il justifie de sa conformité sur le plan du contrôle des structures ?

L’arrêt du 2 avril 2026 de la Cour de cassation ne répond pas directement à la question, mais donne assurément une orientation qui devra servir l’office du juge en cas de difficulté.

A ce sujet, la Cour d’appel de Nancy a pu, dans une récente décision définitive du 10 juin 2025 (RG 23/02289) annuler une préemption qui avait été exercée par la SAFER contre le fermier acquéreur (amiable) au motif que le bail lui était inopposable à raison d’une infraction supposée de ce dernier au contrôle des structures.

Or, à la date de la préemption exercée par la SAFER (qui est celle à laquelle le juge doit se placer pour apprécier sa validité), la Cour relève qu’aucune action en nullité du bail n’avait été engagée devant le Tribunal paritaire des baux ruraux, « seule juridiction compétente pour en connaitre, nonobstant les allégations d’inopposabilité avancées par la SAFER dans sa lettre de notification ».

Et le juge de souligner encore, fort à propos, que « les notions de cause de nullité ou d’opposabilité ne peuvent être validées que par une instance de jugement et non simplement affirmée à l’appui de [la] démarche » de la SAFER, dont il est – on ne peut plus clairement – rappelé dans la décision qu’elle « n’est pas juge de la régularité du contrat de bail ».

Cela ne faisait aucun doute, mais encore fallait-il le rappeler.