Défaut de paiement du fermage, que faire ?

Droit rural

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Vous êtes propriétaire de terres agricoles et votre fermier est en défaut de paiement du fermage ? Vous vous demandez si vous pouvez agir et quels sont vos moyens d’action ? On vous explique.

Rappels sur le statut du fermage

Est soumis au statut du fermage toute « mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter ». Le bail rural a une durée minimale de 9 ans et se renouvelle par tacite reconduction à son terme.

Il faut retenir que le statut du fermage est un régime très protecteur du fermier en place ce qui s’explique par le fait que la terre louée est l’outil de production du preneur.

En conséquence, l’absence de paiement du fermage ou le retard dans le paiement du fermage par le fermier n’est pas synonyme d’une résiliation automatique du bail.

En tant que propriétaire, il faut ainsi respecter un formalisme strict pour obtenir la résiliation du bail en cas de défaut du paiement du fermage.

Défaut de paiement du fermage

Qu’est-ce que le défaut de paiement du fermage ?

Le défaut de paiement du fermage est l’absence de paiement du loyer par le preneur à l’échéance prévue.

Quels sont les moyens d’action du propriétaire en cas de non-paiement du fermage ?

 

1. Régler le litige à l’amiable

En cas de défaut de fermage, le bailleur et le preneur peuvent toujours régler le litige à l’amiable. Les parties au bail peuvent ainsi convenir d’un échelonnement des fermages ou de délais de paiement.

2. Demander la résiliation du bail rural

La résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages est strictement encadrée.

Une telle résiliation n’est possible qu’après deux non-paiements ayant persistés trois mois après réception par le fermier d’une ou plusieurs mises en demeure.

Il faut donc :

– Soit au moins deux échéances de fermages dues demeurant impayées 3 mois après la réception d’une ou plusieurs mises en demeure visant ces deux échéances,

– Soit une échéance de fermage due demeurant impayées 3 mois après la réception de deux mises en demeure visant cette échéance (les mises en demeure doivent alors être espacées d’au moins trois mois),

Attention, la mise en demeure doit contenir des dispositions spécifiques à peine de nullité de la mise en demeure. Si la mise en demeure ne répond pas aux exigences fixées par le Code rural et de la pêche maritime alors le Tribunal ne prononcera pas la résiliation du bail.

Attention, l’absence de paiement total des fermages dus est appréciée le jour de la saisine du Tribunal.

En défense, le preneur pourra tenter de justifier l’absence de paiement du fermage en invoquant des raisons sérieuses et légitimes (fermage appelé erroné, inondation, exploitation en difficulté financière indépendamment de la volonté du preneur…).

3. S’opposer au renouvellement du bail rural

A son terme, le bail rural se renouvelle tacitement pour une durée de 9 ans.

Après deux non-paiements ayant persisté trois mois après réception par le fermier d’une ou plusieurs mises en demeure, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail.

Pour cela, le propriétaire doit faire signifier par commissaire de justice (ancien huissier de justice) au fermier au moins dix-huit mois avant l’expiration du bail un congé portant refus de renouvellement du bail.

Attention pour être valable ce congé doit respecter les exigences prévues par le Code rural et de la pêche maritime sinon il pourra être valablement contesté et annulé.

Conseil : quand le propriétaire doit-il agir ?

Il faut agir vite.

Tout d’abord, parce que la créance de fermage se prescrit sous cinq ans ensuite parce que le renouvellement du bail peut vous priver d’invoquer des défauts de paiement des fermages antérieurs au renouvellement.

A ne pas oublier :

Le fermier peut demander avant le terme du bail la cession du bail au bénéfice de son conjoint ou de ses descendants.

En principe, le propriétaire ne peut refuser une telle cession sauf notamment si durant l’exécution du bail le fermier n’a pas été diligent dans le paiement des fermages.

Attention, il ne s’agit pas là de démontrer l’existence de deux non-paiements ayant persisté après réception d’une ou plusieurs mises en demeure. Il convient simplement de démontrer que le fermier a payé ses fermages avec parcimonie ou avec retard et ce régulièrement pendant l’exécution du bail. Le bailleur doit donc penser à relancer par écrit le fermier en cas de retard de paiement du fermage.

Pour régler un litige lié à un défaut de fermage, il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé. Si votre fermier ne paie plus, n’hésitez pas à contacter l’un de nos avocats spécialistes en droit rural contact@drouot-avocats.fr

 

Article rédigé avec l’aide de Wassila EZZAOUI, apprentie juriste.

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